「35条書面と37条書面の記載事項がごちゃごちゃになって解けない……」
「どっちに説明義務があって、どっちに記名が必要なんだっけ？」
宅地建物取引士の受験生のほぼ100%が必ず頭を抱えるのが、この「35条書面（重要事項説明書）」と「37条書面（契約成立後書面・契約書）」の比較問題です。
宅建試験（全50問）において、この2つの書面に関連する出題は毎年3〜4問（約1割の配点！）にも上ります。ここを曖昧にしたまま試験に臨むのは、自ら不合格を選んでいるようなものです。
しかし、実は「書面が作成される目的とタイミングの違い」さえ理解できれば、丸暗記に頼らずとも論理的に一瞬で見分けられるようになります。
本記事では、交付時期、交付相手、宅建士の記名・説明義務、そして記載事項の違いを網羅した「完全比較マトリクス表」と「頻出引っかけパターン」を分かりやすく伝授します！
35条と37条の根本的な違い
- 35条書面（重要事項説明書）： 契約するかどうかを判断するための「プレゼン資料」。【契約成立前】に交付。
- 37条書面（契約内容記載書面）： 合意した契約内容を確定・証明する「契約書」。【契約成立後・遅滞なく】交付。
- 交付相手の違い： 35条は買主・借主のみ。37条は「契約当事者の双方（売主・買主、貸主・借主）」に交付。
- 宅建士の説明義務： 35条は「記名 ＋ 説明」が必須。37条は「記名のみ（説明は不要）」！
1. 【一目でわかる】35条書面 vs 37条書面の基本要件比較
まずは基本スペックの比較表です。試験ではこの表の内容だけでも1〜2問正解できます。
| 比較項目 | 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書面） |
|---|---|---|
| 目的 | 契約締結の判断材料の提供 | 合意された契約内容の明確化とトラブル防止 |
| 交付時期 | 契約が成立する前 | 契約成立後、遅滞なく |
| 交付相手 | 取得者・借主のみ（買主・交換の取得者・借主） | 契約の当事者双方（売主と買主、貸主と借主） |
| 宅建士の記名 | 必須（専任でなくてもOK） | 必須（35条と同一の宅建士でなくてもOK） |
| 宅建士の説明 | 必要（説明の際は宅建士証を提示） | 不要！（書面を交付するだけでよい） |
| 説明場所 | どこでも自由（事務所・喫茶店・自宅等、オンラインIT重説も可） | 説明自体が不要 |
| 相手方が宅建業者の場合 | 説明は不要（書面の交付は省略不可） | 書面の交付は省略不可 |
2. 【最重要】記載事項の比較マトリクス
試験で最も差がつくのが、「この項目は35条に書くのか？ 37条に書くのか？ 両方なのか？」という記載事項の峻別です。
| 記載事項 | 35条書面（重要事項） | 37条書面（契約書面） |
|---|---|---|
| 代金・交換差金・借賃の額 | × 不要！（支払時期・方法は記載必要） | ◎ 必ず記載（必要） |
| 代金以外の金銭（手付金等）の額と目的 | ◎ 必ず記載（保全措置も） | ◎ 必ず記載 |
| 物件の引渡しの時期 | × 不要！（まだ契約前だから） | ◎ 必ず記載（必要） |
| 移転登記の申請時期 | × 不要！（登記の内容自体は記載） | ◎ 必ず記載（必要） |
| 解除に関する定め | ◎ 必ず記載（定めがなくても「定めがない旨」を説明） | ○ 定めがあれば記載（相対的記載事項） |
| 損害賠償額の予定・違約金 | ◎ 必ず記載（定めがなくても説明） | ○ 定めがあれば記載（相対的記載事項） |
| 手付解除・危険負担の定め | 定めがなくても記載 | 定めがあれば記載 |
| 公租公課の精算（固定資産税等） | × 不要！ | ○ 定めがあれば記載 |
| 水害ハザードマップにおける所在地 | ◎ 必ず記載・説明 | × 不要！ |
| アスベスト（石綿）調査の有無 | ◎ 必ず記載・説明 | × 不要！ |
3. なぜ「代金の額」は35条に書かなくていいのか？
受験生が最も驚くのが「35条（重要事項説明書）には、代金の額そのものは記載事項ではない」という点です。
納得の理由
35条は「物件がどんな状態か（法的制限、水道・ガス、ハザードマップ等）」を説明するものです。物件価格そのものはチラシや価格交渉の中で買主は重々承知しています。
重要事項として説明すべきなのは、「代金以外に余計に取られるお金（手付金・敷金・礼金・固定資産税精算金など）」や「代金の支払時期・方法」であって、合意された最終代金額は契約書（37条）で初めて確定するからです。
4. 37条の「必要的記載事項」と「相対的記載事項」の暗記法
37条書面の記載事項は、「必ず書かなければならない6項目（必要的記載事項）」と「定めた場合のみ書けばよい8項目（相対的記載事項）」に分かれます。
① 必ず書く必要的記載事項（6項目）
- 当事者の氏名・住所
- 物件を特定するための表示
- 既存建物の構造耐力上主要な部分等の状況確認（建物状況調査）
- 代金・交換差金・借賃の額、支払時期・方法
- 物件の引渡しの時期
- 移転登記の申請時期（※賃貸では不要）
② 定めがあれば書く相対的記載事項
「解除」「損害賠償額の予定・違約金」「天災等による危険負担」「住宅ローン特約」「公租公課の分担」など、「特約やお互いの取り決め（〜の定め）」が付くものは、すべて定めがある場合のみ書けばOKです。
5. 本試験で受験生をハメる「引っかけ問題パターン5選」
× 誤り： 宅地建物取引業者は、宅建業者間の売買取引においては、35条書面および37条書面の交付を省略できる。
〇 正しい： 相手が宅建業者の場合、35条の「説明」は省略できますが、35条書面の「交付」も37条書面の「交付」も絶対に省略できません。
× 誤り： 37条書面を作成した宅建士は、自らその内容を当事者双方に口頭で説明しなければならない。
〇 正しい： 37条書面は宅建士の記名のみで足り、説明義務は一切ありません（郵送等で交付するだけで有効）。
× 誤り： 建物の引渡しの時期は、35条書面および37条書面の両方に記載しなければならない。
〇 正しい： 引渡しの時期は契約内容そのものであるため、37条書面のみの記載事項であり、35条書面には記載不要です。
× 誤り： 35条書面に記名した宅建士と、37条書面に記名する宅建士は同一人物でなければならない。
〇 正しい： それぞれ別の宅建士が記名しても全く問題ありません。
× 誤り： 契約解除に伴う違約金の定めがない場合、37条書面にその旨を記載する必要がある。
〇 正しい： 37条では「定めがある場合のみ」記載すればよく、定めがないなら記載不要です（35条では定めがなくても記載・説明が必要）。
まとめ：35条と37条を制覇して業法満点へ！
35条書面と37条書面は、出題数が多い反面、一度ルールとマトリクスを整理してしまえば確実に全問正解できる「おいしい単元」です。
「契約前か後か」「誰に渡すか」「説明がいるかいらないか」「代金額と引渡時期はどっちか」。この4大ポイントを意識しながら、Shikakusの過去問演習で実戦力を鍛えましょう！
コラム一覧に戻る