1. 2つの保証金制度の概要：どちらか一方を選んで営業開始する
宅建業の免許を取得しただけでは、まだ営業を開始することはできません。万一取引で損害を与えた場合の弁済原資として、以下のいずれかの手続きを完了する必要があります。
開業前の2つのルート
- ルートA：営業保証金を「自ら供託」する
主たる事務所の最寄りの供託所に、自腹でまとまった現金を供託する。 - ルートB：宅地建物取引業保証協会に「加入」する（実務の大半はこちら）
全国宅地建物取引業協会（ハトマーク）や全日本不動産協会（ウサギマーク）に加入し、小額の分担金を納付する。
2. 営業保証金 vs 弁済業務保証金 完全比較マトリクス
両者の違いを一覧表で完璧に比較して頭に入れましょう。
| 比較項目 | 営業保証金（自ら供託） | 弁済業務保証金（保証協会加入） |
|---|---|---|
| 必要金額（本店） | 1,000万円 | 60万円（分担金） |
| 必要金額（支店1箇所ごと） | 500万円 | 30万円（分担金） |
| お金を預ける相手（供託先） | 主たる事務所の最寄りの供託所（法務局等） ※支店の分も本店最寄りに一括供託！ |
業者は「保証協会」へ納付。 保証協会が「法務大臣等指定の供託所」へ1週間以内に供託する。 |
| 有価証券による代用 | 国債・地方債等で代用可能！ | 現金のみ！（有価証券不可） |
| 還付限度額（顧客が受け取れる額） | 供託している額の範囲内 （本店のみなら1,000万円まで） |
営業保証金を供託していたと仮定した場合の額まで！ （60万しか出してなくても1,000万円まで還付OK） |
| 不足額の補填期間 | 通知を受けた日から2週間以内に供託 | 通知を受けた日から2週間以内に協会に納付 |
3. 営業保証金を有価証券で供託する場合の評価額割合
営業保証金は、全額を現金で用意しなくても国債や地方債などの有価証券で充当できます。試験でよく問われる換算レートは以下の3パターンです。
| 有価証券の種類 | 評価割合 | 額面1,000万円の場合の充当額 |
|---|---|---|
| 国債証券 | 100%（額面満額） | 1,000万円分としてカウント |
| 地方債証券・政府保証債証券 | 90% | 900万円分としてカウント |
| その他国土交通省令で定める社債券等 | 80% | 800万円分としてカウント |
※株式（株券）は供託に使用できません。また、保証協会に納付する「弁済業務保証金分担金」は現金のみで有価証券納付は一切認められません。
4. 本試験で最も狙われる「引っかけ急所」5選
引っかけ①：還付を受けられる者の範囲に「宅建業者」は入るか？
【過去問の肢】「宅地建物取引業者Aと取引をした宅地建物取引業者Bは、Aの債務不履行により生じた債権について、営業保証金から還付を受けることができる。」
【判定】× 誤り！超頻出！
営業保証金・弁済業務保証金から還付を受けられるのは「宅建業者以外の一般消費者（取引の相手方）」に限られます。プロである宅建業者相互の取引は還付の対象外です。
引っかけ②：支店を新設したときの供託先
【過去問の肢】「甲県に本店、乙県に支店を新設する場合、新設する支店の営業保証金500万円は、乙県の支店最寄りの供託所に供託しなければならない。」
【判定】× 誤り！
支店分の営業保証金も、必ず「主たる事務所（本店）の最寄りの供託所」に一括して供託します。支店ごとにバラバラに供託するわけではありません。
引っかけ③：支店を新設したときの営業開始可能日
【過去問の肢】「保証協会の社員である宅建業者は、支店を新設した場合、その日から2週間以内に弁済業務保証金分担金を納付すれば、直ちに支店で営業を開始できる。」
【判定】× 誤り！
支店を新設する場合、「分担金30万円を納付した後」でなければ営業を開始できません。「新設した日から2週間以内」に納付すればよいのではなく、納付が先です（2週間以内に納付しないと社員の地位を失います）。
5. まとめ：数字の暗記語呂合わせ
- 営業保証金：本店1000万、支店500万（自前で大金）
- 保証協会分担金：本店60万、支店30万（約1/16の格安）
- 有価証券割合：国債100%、地方債90%、社債80%（10刻みで下がる）
- 不足補填：通知を受けてから「2週間以内」（どちらの制度も共通！）