1. 5問免除科目（問46〜問50）の構成と目標点
宅建本試験の最後の5問（問46〜問50）は、以下の構成で毎年全く同じ並び順で出題されます。
| 問題番号 | 出題テーマ | 難易度と目標 | 対策のポイント |
|---|---|---|---|
| 問46 | 独立行政法人 住宅金融支援機構法 | 易（1点必達） | 証券化支援業務（買取・保険）、直接融資業務の対象を押さえる。 |
| 問47 | 不当景品類及び不当表示防止法（景表法・公正競争規約） | 易〜中（1点必達） | 徒歩分数計算（80m＝1分）、特定用語（完全・最高・特選等）の使用基準。 |
| 問48 | 最新の地価・不動産統計 | 極易（暗記で1点） | 地価公示、建築着工統計、法人企業統計の「上昇か下落か」を直前に暗記。 |
| 問49 | 土地に関する知識 | 易（1点必達） | 台地・段丘（安全）vs 扇状地・後背湿地・三角州・旧河道（軟弱・浸水）の判別。 |
| 問50 | 建物に関する知識 | 易（1点必達） | 木造・RC造・S造の構造特性、コンクリート・接合部の常識問題。 |
2. 問46：住宅金融支援機構の業務（証券化支援と直接融資）
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）は民間銀行と提携して住宅ローンを支援する機関です。本試験では「何ができて、何ができないか」が問われます。
(1) 証券化支援業務（フラット35）の原則
- 買取型：民間金融機関が貸し出した長期固定金利の住宅ローン債権を機構が買い取り、これを裏付けとするMBS（資産担保証券）を発行して資金調達する業務。
- 保証型：民間金融機関が貸し出す住宅ローンについて、機構が保険を引き受ける業務。
- 対象住宅：住宅の購入・新築だけでなく、リフォーム資金（中古住宅＋リフォーム）も対象。
(2) 機構自らお金を貸し出す「直接融資業務」の限定性
機構は民間の金融機関を圧迫しないよう、「民間銀行では対応が難しい特殊なケース」に限り直接融資を行います。
【直接融資ができるケース（これ以外は不可！）】
- 災害で被害を受けた住宅の復興・建替え資金
- 都市居住再生資金（マンション建替え、密集市街地の建替え）
- 高齢者向け返済特例（リ・バース60など）
- 子どもを育成する家庭または高齢者と同居する家庭向けのバリアフリー住宅リフォーム
※一般の勤労者がマイホームを新築・購入するための資金は、直接融資の対象外です（民間銀行のフラット35等を利用する）。過去問の頻出引っかけです！
3. 問47：不当景品類及び不当表示防止法（不動産公正競争規約）
チラシやWeb広告における不動産広告のルールです。数字と用語の使用制限を押さえましょう。
(1) 交通の利便・徒歩所要時間の計算ルール
- 徒歩所要時間：道路距離「80mにつき1分」として計算（端数は切り上げ）。
例：300m ÷ 80 ＝ 3.75分 → 「徒歩4分」（3分と表示してはならない）。 - 坂道・踏切・信号待ち：これらを考慮して時間を延ばす必要はない（距離÷80mの計算のみでよい）。
- バスと徒歩：バス利用の場合は、バスの乗車時間に加え「バス停までの徒歩時間」も明記する。
(2) 特定用語の使用禁止基準（根拠のない美辞麗句）
客観的な裏付けとなる根拠（公的機関の認定資料等）がない限り、以下の用語は使用が禁止されています。
- 完全・完璧・絶対：「完全防音」「絶対に値上がりする」等
- 日本一・最高・抜群：「日本一の眺望」「抜群の立地」等
- 特選・厳選：「特選物件」「当社厳選の優良土地」等
- 格安・破格・激安：「他社より格安」「破格の掘り出し物」等
4. 問48：最新統計問題の直前攻略法（1週間前でOK！）
統計問題は毎年9月頃に公表される直前データから出題されます。覚えるべきポイントは細かい数値ではなく、「前年比で増加したのか、減少したのか」のトレンド（矢印）だけです。
統計問題の4大頻出指標
- 地価公示（国土交通省）：全国平均・三大都市圏・地方圏の住宅地・商業地が「上昇」しているか「下落」しているか。
- 新設住宅着工統計（国土交通省）：総戸数、持家・貸家・分譲住宅の着工戸数が「増加」したか「減少」したか。
- 法人企業統計（財務省）：不動産業の売上高・経常利益の増減トレンド。
- 宅建業者数（国土交通省）：全国の宅建業者数は「10年連続で増加傾向」にある（減少していない！）。
5. 問49・50：土地・建物の常識暗記（自然地形と構造）
(1) 土地の安全性判別マトリクス（問49）
- 安全な土地（地盤が良い・宅地に適する）：台地・段丘・扇状地の扇頂部・丘陵地（地盤が固く水はけがよい、洪水被害を受けにくい）。
- 危険・軟弱な土地（地盤沈下・浸水リスク大）：低地、後背湿地、旧河道、三角州、埋立地、干拓地（水害に弱く地震時に液状化しやすい）。
(2) 建物の構造特性（問50）
- 鉄筋コンクリート造（RC造）：耐火性・耐久性・遮音性に優れるが、自重が重い。引張力は鉄筋、圧縮力はコンクリートが分担する。
- 鉄骨造（S造）：靭性（粘り強さ）が高く超高層ビルに適するが、熱に弱いため耐火被覆が必要。
- 木造在来工法：柱・梁・筋かい（斜め材）で構成。地震力や風圧力に対抗するため「筋かい」や「耐力壁」をバランスよく配置する。